Baubewilligung

Bewilligungspflichtige Vorhaben (§ 14)

Soweit diese nicht unter § 15 fallen, bedürfen nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könnte;
   3a. die wesentliche Änderung von Seveso-Betrieben sowie die Änderung des Verwendungszwecks von bestehenden Bauwerken und Anlagen, wodurch ein Seveso-Betrieb entsteht;
   3b. die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl der Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Änderungen jeweils innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstandes eines Seveso-Betriebes, wenn dies eine neue Entwicklung in der Nachbarschaft eines Seveso-Betriebes darstellt und die Standortwahl oder die Entwicklung das Risiko eines schweren Unfalls vergrößern oder die Folgen eines solchen Unfalls verschlimmern könnte;
4. die Aufstellung und der Austausch von:
   a) Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
   b) Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
   c) Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitäts- oder gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, sofern sie der Raumheizung von Gebäuden, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, dienen,
   sowie die Abänderung von:
   d) Feuerungsanlagen nach lit. b, wenn dadurch die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder der Brandschutz verletzt werden könnten,
   e) mittelgroßen Feuerungsanlagen, sofern sie sich auf die anzuwendenden Emissionsgrenzwerte auswirken könnte;
5. die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus ausgenommen im Fall des § 12a Abs. 1 jeweils auf einem Grundstück im Bauland und im Grünland-Kleingarten sowie die Erhöhung und Abänderung des Bezugsniveaus gemäß § 67 Abs. 3 und 3a auf einem Grundstück im Bauland;
6. die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;
7. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.
   9. (entfällt durch LGBl. Nr. 9/2026)

Bei all diesen Vorhaben sind dem Antrag auf Baubewilligung anzuschließen:

• Nachweis des Grundeigentums oder Nachweis der Nutzungsrechte
• Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes, sofern erforderlich
• bautechnische Unterlagen: Bauplan und Baubeschreibung (3-fach), eventuell Teilungsplan, Bezugsniveau
• Energieausweis (3-fach), sofern erforderlich
• Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme bei Errichtung und größeren Renovierung von Gebäuden

Führt die Vorprüfung zu keiner Abweisung des Antrages hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlichen binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen, ansonsten erlischt die Parteistellung.

Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren (§ 15)

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung im vereinfachten Verfahren:

1. die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen, wenn hiedurch
   - Festlegungen im Flächenwidmungsplan,
   - Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
   - der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,
   - der Spielplatzbedarf,
   - die Festigkeit und Standsicherheit,
   - der Brandschutz,
   - die Barrierefreiheit,
   - die Belichtung,
   - die Trockenheit,
   - der Schallschutz oder
   - der Wärmeschutz
   betroffen werden könnten;
2. die Ableitung oder Versickerung von Niederschlagswässern ohne bauliche Anlagen in Ortsbereichen;
3. die regelmäßige Verwendung eines Grundstücks oder -teils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger oder die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und -ausfahrten im Bauland;
4. die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art, ausgenommen Abfälle gemäß § 3 Z 1 des NÖ Abfallwirtschaftsgesetzes 1992, LGBl. 8240, über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten;
5. die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
6. die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden (z. B. Beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter Räume);
7. die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen mit einer überbauten Fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² oder von mobilen Geflügelställen jeweils auf demselben Grundstück;
8. die Aufstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW (ausgenommen auf Bauwerken) im Grünland im Hinblick auf die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan;
9. die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
10. die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage, deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
11. die Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
12. die Aufstellung und der Austausch eines Heizkessels – ausgenommen jener, die nach § 16 Abs. 1 Z 3 und 3a meldepflichtig sind – mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW einschließlich einer allfälligen automatischen Brennstoffbeschickung;
13. Vorhaben in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten sowie in Gebieten, in denen zu diesem Zweck eine Bausperre gilt (§ 30 Abs. 2 Z 1 und 2 sowie § 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung):
    a) der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen soweit sie nicht unter § 14 Z 7 fallen;
    b) an von allgemein zugänglichen Bereichen einsehbaren Flächen und Gebäudeteilen jeweils im Hinblick auf den Schutz des Ortsbildes (§ 56)
    aa) die Aufstellung und der Austausch von thermischen Solaranlagen, Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen oder deren Anbringung an Bauwerken;
    bb) die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen;
    cc) die Aufstellung von freistehenden Rankgerüsten;
    c) die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung (z. B. der Austausch von Fenstern, die Farbgebung, Maßnahmen für Werbezwecke, Sonnenschutzeinrichtungen) oder der Gestaltung der Dächer.

Für Vorhaben nach § 15 gilt:

1. Die Verpflichtung zur Beilage der in Abs. 1 Z 2 und 3 genannten Unterlagen entfällt.
2. Dem Antrag auf Baubewilligung ist zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung und für Vorhaben nach § 15 Z 12 überdies ein Typenprüfbericht anzuschließen.
3. Ist bei einem Vorhaben nach § 15 Z 6 die Vorlage eines Energieausweises oder eines Nachweises über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme erforderlich (§§ 43 Abs. 3 und 44), ist abweichend von Abs. 1 Z 4 und 5 dem Antrag der Energieausweis bzw. der Nachweis in zweifacher Ausfertigung anzuschließen. Der Energieausweis ist mit dem Inhalt und der Form gemäß der Verordnung nach § 43 Abs. 3 zu erstellen.

Da bei oben genannten Vorhaben seitens der Baubehörde die Nachbarn nicht zu informieren sind, wird empfohlen, dass die Bauwerber selbst die Nachbarschaft vor Baubeginn über das bewilligte Bauvorhaben in Kenntnis setzen.

Baubehörde

Baubehörde und örtliche Baupolizei ist der Bürgermeister.

Auf Antrag der Gemeinde können von der Landesregierung Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde auf eine staatliche Behörde übertragen werden. Der Zwettler Gemeinderat hat von diesem Antragsrecht Gebrauch gemacht und beantragt, dass im Bereich von gewerblichen Betriebsanlagen das Bauverfahren von der Bezirkshauptmannschaft als Gewerbebehörde miterledigt wird. Für alle bewilligungs- und anzeigepflichtigen Vorhaben im Zusammenhang mit gewerblichen Betriebsanlagen ist somit im Bereich der Gemeinde Zwettl die Bezirkshauptmannschaft Zwettl zuständig. Durch diese Verfahrenskonzentration wird eine Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens sowie eine Zeit- und Kostenersparnis für die betroffenen Gewerbebetriebe bewirkt.

Nachbarn

Nachbarn haben im Bauverfahren nur dann Parteistellung, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den im Gesetz festgelegten Rechten berührt werden. Es sind dies jene Bestimmungen, die die Standsicherheit, die Trockenheit, den Brandschutz und den Schutz vor Immissionen der Bauwerke der Nachbarn gewährleisten, sowie Vorschriften über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich und die Abstände zwischen den Bauwerken, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der auf dem Nachbargrundstück bestehenden oder zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen.

Bauführer

Für jedes bewilligungspflichtige Vorhaben ist spätestens bei Baubeginn ein Bauführer namhaft zu machen, der gewerberechtlich oder als Ziviltechniker hierzu befugt sein muss. Seine Aufgabe ist es, die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens zu überwachen und zu bestätigen.

Baubewilligung

Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Vorhabens und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die entsprechende Bescheinigung des Bauführers über die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauwerks vorgelegt wird.
Nähere Details können dem „Merkblatt für Baubewilligungen“ entnommen werden.

Meldepflichtige Vorhaben (§ 16)

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden:

1. die Errichtung, ortsfeste Aufstellung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen, Wärmepumpen und Heizungsanlagen mit elektrischer Widerstandsheizung jeweils mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW in oder in baulicher Verbindung mit Gebäuden, ausgenommen jene Anlagen, die nach § 15 Z 13 lit. b sublit. aa bewilligungspflichtig sind;
2. die Errichtung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von jeweils mehr als 12 kW auf Bauwerken (§ 66a Abs. 3);
3. die Aufstellung von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kW, welche an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind, sowie der Austausch solcher Heizkessel, wenn dabei der eingesetzte Brennstoff und die Bauart verändert werden;
   3a. der Austausch von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW, wenn der eingesetzte Brennstoff und die Bauart gleich bleiben, die Nennwärmeleistung gleich oder geringer ist und die Art der Abgasführung beibehalten wird;
   3b. die Änderung des Brennstoffs eines Heizkessels;
4. die Aufstellung von Öfen;
5. der Abbruch von Bauwerken, soweit sie nicht unter § 14 Z 7 und § 15 Z 13 lit. a fallen;
6. die Herstellung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge, sofern sie gemäß § 64 Abs. 3 bis 8 erforderlich sind;
   6a. die Herstellung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge mit einer Ladeleistung von mehr als 22 kW in Garagen und Parkdecks, ausgenommen Ladepunkte in ebenerdigen eingeschoßigen Garagen mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 250 m²;
7. die Herstellung von Hauskanälen;
8. die Sanierung von Fassaden einschließlich der Änderung von Fassadensystemen, sofern sie nicht § 15 Z 13 lit c unterliegen.

(2) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 1 bis 3a, 6 und 7 sind eine Darstellung und eine Beschreibung gemäß den technischen Vorgaben anzuschließen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren, und im Fall des § 58 Abs. 4 und 5 ein Nachweis über die Installation selbstregulierender Einrichtungen zur separaten Regelung der Temperatur.

Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 2 (Klimaanlagen) ist ein Nachweis über die Errichtung einer entsprechend dimensionierten Photovoltaikanlage (§ 66a Abs. 3) anzuschließen.

(2a) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 3 und 3a (Heizkessel) ist eine Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung, die sich bei Heizkesseln mit automatischer Beschickung mit festen Brennstoffen auf die gesamte Anlage (samt Brennstofftransporteinrichtung) zu erstrecken hat, sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel beizulegen. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (§ 25 Abs. 1) auszustellen.

(2b) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 3b (Änderung des Brennstoffes) sind eine Bescheinigung über die fachgerechte Umrüstung, ein Nachweis über die Einhaltung der Emissionsgrenzwerte für den neuen Brennstoff sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung beizulegen. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (§ 25 Abs. 1) auszustellen.

(3) Die Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 4 (Öfen) hat der hiezu befugte Fachmann an die Baubehörde unter Anschluss des Befundes über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Ofen zu erstatten.

(4) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 6 ist ein Elektroprüfbericht und bei Vorhaben nach Abs. 1 Z 6a mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² zusätzlich ein Brandschutzplan anzuschließen.

(5) Ist die Meldung nicht vollständig, gilt sie als nicht erstattet. Dies ist dem Meldungsleger mitzuteilen.

(6) Die §§ 32 und 58 gelten auch für meldepflichtige Anlagen nach Abs. 1 Z 1 bis 3b.

Merkblatt für Baubewilligungen
Merkblatt für Fertigstellungsanzeigen